不知從什么時(shí)候起頭，有著「世界級(jí)交通樞紐」之稱的廣州南站，竟和翻身、興起、破局那類雞血詞語(yǔ)掛起了鉤。

看膩了，也說(shuō)膩了，更有那么幾分恨鐵不成鋼的郁悶在。

|廣州南站@拆神細(xì)鵬攝

1

定位吧，確實(shí)牛，而且還不竭拔高——

最后的提法，是華南地域綜合客運(yùn)樞紐、廣州南部公共中心；

去年呢，又提出了“廣州IAB財(cái)產(chǎn)開展重要基地”、“泛珠財(cái)產(chǎn)協(xié)同立異示范區(qū)”、“粵港澳大灣區(qū)的樞紐門戶”、“世界性超大型TOD”。

僅2006年到2021年的1*年間，廣州南站的規(guī)規(guī)定位就完成了6次晉級(jí)， 承載的期望越來(lái)越多。

|廣州南站@拆神細(xì)鵬攝

現(xiàn)狀呢，客運(yùn)量確實(shí)驚人，但出站就是“村”，留不住人。

說(shuō)說(shuō)幾個(gè)最曲不雅的感觸感染吧。

1、嶄新、標(biāo)致，設(shè)備先輩，且靈通性很強(qiáng)，尤其跨城、跨省，放眼全都城難逢對(duì)手；

2、站外交通道路撲朔迷離， 指引不明白，泊車難、接站難，容易迷路，出了站找不到車更是常態(tài)；

*、貿(mào)易遲遲沒(méi)起來(lái)，現(xiàn)有的喜街、 奧園越時(shí)代廣場(chǎng)、萬(wàn)科世博匯等貿(mào)易體，遠(yuǎn)遠(yuǎn)撐不起“商務(wù)區(qū)”的盛名。

|廣州南站喜街@拆神細(xì)鵬攝

顯然，四條八達(dá)的軌道交通并沒(méi)有帶飛南站片區(qū)。對(duì)良多人來(lái)說(shuō)，那里僅僅是一個(gè)直達(dá)地，來(lái)也漸漸，去也漸漸。

那背后有良多影響的因素。

好比，位置太偏， 選址更靠近佛山。

南站的選址更靠近佛山，反而遠(yuǎn)離市中心，去一趟費(fèi)時(shí)吃力。同樣有車次班能抵達(dá)目標(biāo)地的情況下，相信良多人更愿意去東站，還能趁便逛逛東方寶泰。

好比，規(guī)劃不怎么接地氣。

說(shuō)是高鐵站，其實(shí)更像遠(yuǎn)離人煙的機(jī)場(chǎng)，高架縱橫交織， 空間被割裂，人氣無(wú) 法聚攏，片區(qū)貿(mào)易價(jià)值也難以被激發(fā)。

但那兩點(diǎn)，已經(jīng)是客不雅存在且難以改變了，留人那事，南站翻身那事，勢(shì)必仍是要在配套上下功夫。

2

番禺天然也清晰地認(rèn)識(shí)到了那一點(diǎn)，要不也不會(huì)在近幾年打出舊改、球場(chǎng)、優(yōu)化交通、加速賣地等等一套組合拳了。

核心目標(biāo)就是導(dǎo)入財(cái)產(chǎn)，引入生齒，把人流釀成留人和財(cái)產(chǎn)，延申核心區(qū)的財(cái)產(chǎn)及空間。

|廣州南站周邊組團(tuán)規(guī)劃

但說(shuō)起來(lái)簡(jiǎn)單，做起來(lái)難啊。

就拿舊改來(lái)說(shuō)好了，要處理的問(wèn)題，次要是南站為人詬病的棲身氣氛差以及“出站就是村”的拉跨城市道貌，并釋放大規(guī)模的地盤來(lái)搞財(cái)產(chǎn)。

但是，范疇內(nèi)的石壁、謝村、勝石、大洲、韋涌、屏山等項(xiàng)目，有的極為前期，長(zhǎng)時(shí)間沒(méi)什么大動(dòng)做；有的以至在全市舊改核查時(shí)被列為了“暫緩施行”項(xiàng)目。

只要投資額高達(dá)120億的石壁，成為了全村的希望。

前不久，番禺城市更新局還點(diǎn)名要加快推進(jìn)。

下一步，就是在根本不變前期工做的前提下，加快片區(qū)籌謀計(jì)劃和施行計(jì)劃的功效體例。

顯然，舊改還要做的， 只是沒(méi)那么快罷了。

曾經(jīng)搞得轟轟烈烈的球場(chǎng)就不消多說(shuō)了，所幸城投出頭具名兜了底，改名為“廣州足球公園”，從頭啟動(dòng)建立。

之前市場(chǎng)有動(dòng)靜稱，城投正在積極與天河體育中心洽商足球場(chǎng)的后期運(yùn)營(yíng)計(jì)劃。

但此前藍(lán)圖中，有龐大的流量加持的貿(mào)易大IP，還能不克不及炒做勝利，還需要時(shí)間來(lái)給出謎底。

說(shuō)舊改，說(shuō)球場(chǎng)，其實(shí)不是潑冷水，也不是說(shuō)南站沒(méi)希望了，而是確實(shí)需要時(shí)間來(lái)兌現(xiàn)。

究竟結(jié)果，對(duì)番禺來(lái)說(shuō)，嗷嗷待哺的孩子那么多，必定要先緊著，最長(zhǎng)臉的萬(wàn)博...

|南村萬(wàn)博@拆神細(xì)鵬攝

不成承認(rèn)的是，十余年時(shí)間里，南站并沒(méi)有停下 開展與建立的腳步，核心區(qū)也構(gòu)成了必然規(guī)模。

總部企業(yè)，已有李錦記、中建四局、三雄極光總部等簽約；

貿(mào)易上，花城匯南站估計(jì)歲尾起頭分批投入運(yùn)營(yíng)，新鴻基ICC也要來(lái)。

|南站商務(wù)區(qū)@拆神細(xì)鵬攝

前不久，東曉南路——廣州南站毗連線南段工程大石水道橋也實(shí)現(xiàn)了全橋合龍。

估計(jì)2024歲尾，就能和海珠灣隧道項(xiàng)目同步落成并投入利用，屆時(shí)中心城區(qū)到廣州南站車程僅需1*分鐘。

|@中國(guó)廣州發(fā)布

和其他許多板塊差別，南站摸索的是“貿(mào)易先行而非室第先行”的開展途徑，優(yōu)先配套和財(cái)產(chǎn)，如今也確實(shí)兌現(xiàn)了一部門。

總的來(lái)說(shuō)，南站仍是有本身確定性在的。

|南站富力病院@細(xì)鵬攝

更重要的是，南站的宅地的供給量其實(shí)不大：

2011年至今，南站地域僅供給*宗涉宅地，即越秀的星瀚、星寰，城投的嶺南府、謝村球場(chǎng)地塊，和新鴻基TOD項(xiàng)目。

但安身板塊供給來(lái)看，稀缺性仍是很能打的，將來(lái)跟著配套的完美，價(jià)值也會(huì)逐步攀升。

但是！

越秀的兩個(gè)TOD項(xiàng)目去年已經(jīng)搶先入市了，目前成交均價(jià)*.*-4.*萬(wàn)/㎡不等；

不久前城投·領(lǐng)南府也低調(diào)開了盤，產(chǎn)物偏改善，售價(jià)*.*-4.8萬(wàn)/平。

而新鴻基項(xiàng)目，也方案在12月，在天河北的峻林設(shè)置臨時(shí)營(yíng)銷中心并開賣。

短期來(lái)看，項(xiàng)目之間的內(nèi)卷是免不了的。

誰(shuí)能打好差別化的牌了。

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